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- 剛性需求回籠，北市自住買盤68％創(chuàng)新高，首購新勢力，撐起房市一片天
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】近期臺股受到證所稅大戶條款衝擊，以及美元走強、外資賣超影響，臺股量能萎縮，加上食安問題影響，臺股向下修正，民眾消費信心略受影響，不過國內(nèi)景氣燈號連八綠、9月出口訂單創(chuàng)新高，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)定復(fù)甦，加上2014年底購屋潮提前發(fā)酵，剛性需求帶動，讓10月房市相較9月呈現(xiàn)交易量小增格局，不過，桃園、臺中受到央行納入管制區(qū)域以及房價漲速過快等因素，交易量略縮。
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計，北市2014年10月交易量較9月成長8％，新北市量增4％，桃園量縮7％，新竹則小幅成長2％，臺中量略縮5％，高雄則連續(xù)兩個月交易量回穩(wěn)，較9月增加12％。臺北市10月中古屋平均單價每坪62.4萬元，已為去年9月以來新低，新北市單價則是每坪40.5萬元，其餘五都中，桃園、臺南房價下跌，10月單價分別為14.4萬元、11.3萬元，而新竹縣市與臺中、高雄，本月中古屋房價分別為16.0萬元、15.5萬元與13.6萬元，均為持平微漲的格局。
剛性需求挹注房市動能 北市自住買盤再創(chuàng)高
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，若觀察10月購屋動機，臺北市中心以首購佔比34％居冠，其次為換屋29％，合計自住型買盤高達(dá)63％，是史上新高紀(jì)錄。由於市中心房產(chǎn)保值性佳，加上地段好、交通便利，即使房市降溫，其房價也相對抗跌，但也因房價偏高，首購族購買產(chǎn)品主要以價格實惠的中低總價、中小宅為主，20坪以下為首選，總價帶在700-1400萬之間居多，而中山、大安則是首購族青睞的區(qū)塊。
至於置產(chǎn)族群，10月佔比27％，是今年來次低。市郊區(qū)則仍以換屋為大宗，10月佔比36％，首購佔比35％，兩者已連續(xù)四個月佔比在三成以上，自住型(首購+換屋)買盤高達(dá)70％，首度突破七成；若以全臺北市而言，自住買盤有68％之多，且多選擇中低總價、受薪族負(fù)擔(dān)的起的產(chǎn)品，過去熱銷的高單價、高總價產(chǎn)品較不受青睞，也間接拉低平均成交單價。
至於新北市，黃舒衛(wèi)說明，首購仍是市場主力，但比例下降，10月佔比33％，換屋佔比則為29％，自住客合計佔比63％，投資置產(chǎn)佔比24％，較上月回穩(wěn)。黃舒衛(wèi)補充，北市自住買盤佔比68％創(chuàng)新高外，也是首度超越新北市自住買盤佔比63％，顯示臺北市門牌效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，在民眾購屋考量下，北市房產(chǎn)具抗跌保值特性，生活機能多元成熟，吸引自住客在傳統(tǒng)旺季停止觀望，擇優(yōu)搶進(jìn)。
桃園、臺中量縮 其餘三都交易量穩(wěn)定成長
黃舒衛(wèi)表示，10月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園呈現(xiàn)價量俱跌走勢，雖有年底升格效應(yīng)帶動房市發(fā)展，但受到央行將桃園納入管制區(qū)，讓民眾購屋信心出現(xiàn)動搖，而房價漲速過快，與民眾價格認(rèn)知出現(xiàn)差距，造成交易量縮市況，其中以桃園市、龜山、蘆竹均受6月初開始的實行新增管制措施坡及，量縮幅度較為明顯。
至於新竹縣市則為價量微漲市況，交易量微增2％，竹東、東區(qū)表現(xiàn)較佳；臺中則是價漲量微縮市況，交易量減少5％，觀察交易量衰退較多的區(qū)塊為西屯、南區(qū)，因重劃區(qū)與精華商圈加持讓房價持續(xù)墊高，買賣雙方價格認(rèn)知差距大，民眾開始出現(xiàn)觀望；臺南10月房市呈現(xiàn)價跌量增格局，主要是市郊區(qū)的安平、仁德買氣穩(wěn)定，加上市中心的東區(qū)以屋齡較大的中古屋成交較多，拉低了平均單價；至於高雄市，交易量增加12％，在氣爆利空因素排除後，民眾購屋信心回穩(wěn)，加上剛性需求帶動，交易量連二月上揚。觀察交易量增的區(qū)塊，鼓山、苓雅、鳳山、前鎮(zhèn)等區(qū)，增加幅度較明顯。
QE退但低利環(huán)境持續(xù) 房市表現(xiàn)趨於穩(wěn)定
黃舒衛(wèi)說明，美國QE宣布退場，但仍維持相對長時間的超低利率，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)甦趨勢不變，雖然政府管制措施未鬆手，但是房市買氣接近築底反彈階段，房市中長期仍穩(wěn)定看多，加上投機淡出市場，房市回歸供需正軌，利於房市後續(xù)發(fā)展，尤其年底選前各地方建設(shè)牌發(fā)酵，市場活力仍在。黃舒衛(wèi)補充，目前自住型買盤獨大，剛性需求不墜，開價平實的產(chǎn)品最受民眾矚目，只要買賣雙方價格認(rèn)知差距縮小，成交機會就會增加。
黃舒衛(wèi)提醒，政府調(diào)控多屋族的措施陸續(xù)上路，持有房地的稅負(fù)將大增，再加上房地合一、實價課稅箭在弦上，多屋族首當(dāng)其衝，建議提早汰弱留強，避免資產(chǎn)減損的情況發(fā)生。近期房地合一稅政策紛擾漸歇，政策方向大致底定，對房市衝擊逐漸消散，有購屋需求的民眾，建議趁目前房價彈性空間大，選擇具備重大建設(shè)題材或是交通便利的區(qū)塊，購屋需求穩(wěn)定，順利成家。
剛性需求挹注房市動能 北市自住買盤再創(chuàng)高
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，若觀察10月購屋動機，臺北市中心以首購佔比34％居冠，其次為換屋29％，合計自住型買盤高達(dá)63％，是史上新高紀(jì)錄。由於市中心房產(chǎn)保值性佳，加上地段好、交通便利，即使房市降溫，其房價也相對抗跌，但也因房價偏高，首購族購買產(chǎn)品主要以價格實惠的中低總價、中小宅為主，20坪以下為首選，總價帶在700-1400萬之間居多，而中山、大安則是首購族青睞的區(qū)塊。
至於置產(chǎn)族群，10月佔比27％，是今年來次低。市郊區(qū)則仍以換屋為大宗，10月佔比36％，首購佔比35％，兩者已連續(xù)四個月佔比在三成以上，自住型(首購+換屋)買盤高達(dá)70％，首度突破七成；若以全臺北市而言，自住買盤有68％之多，且多選擇中低總價、受薪族負(fù)擔(dān)的起的產(chǎn)品，過去熱銷的高單價、高總價產(chǎn)品較不受青睞，也間接拉低平均成交單價。
至於新北市，黃舒衛(wèi)說明，首購仍是市場主力，但比例下降，10月佔比33％，換屋佔比則為29％，自住客合計佔比63％，投資置產(chǎn)佔比24％，較上月回穩(wěn)。黃舒衛(wèi)補充，北市自住買盤佔比68％創(chuàng)新高外，也是首度超越新北市自住買盤佔比63％，顯示臺北市門牌效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，在民眾購屋考量下，北市房產(chǎn)具抗跌保值特性，生活機能多元成熟，吸引自住客在傳統(tǒng)旺季停止觀望，擇優(yōu)搶進(jìn)。
桃園、臺中量縮 其餘三都交易量穩(wěn)定成長
至於新竹縣市則為價量微漲市況，交易量微增2％，竹東、東區(qū)表現(xiàn)較佳；臺中則是價漲量微縮市況，交易量減少5％，觀察交易量衰退較多的區(qū)塊為西屯、南區(qū)，因重劃區(qū)與精華商圈加持讓房價持續(xù)墊高，買賣雙方價格認(rèn)知差距大，民眾開始出現(xiàn)觀望；臺南10月房市呈現(xiàn)價跌量增格局，主要是市郊區(qū)的安平、仁德買氣穩(wěn)定，加上市中心的東區(qū)以屋齡較大的中古屋成交較多，拉低了平均單價；至於高雄市，交易量增加12％，在氣爆利空因素排除後，民眾購屋信心回穩(wěn)，加上剛性需求帶動，交易量連二月上揚。觀察交易量增的區(qū)塊，鼓山、苓雅、鳳山、前鎮(zhèn)等區(qū)，增加幅度較明顯。
QE退但低利環(huán)境持續(xù) 房市表現(xiàn)趨於穩(wěn)定
黃舒衛(wèi)說明，美國QE宣布退場，但仍維持相對長時間的超低利率，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)甦趨勢不變，雖然政府管制措施未鬆手，但是房市買氣接近築底反彈階段，房市中長期仍穩(wěn)定看多，加上投機淡出市場，房市回歸供需正軌，利於房市後續(xù)發(fā)展，尤其年底選前各地方建設(shè)牌發(fā)酵，市場活力仍在。黃舒衛(wèi)補充，目前自住型買盤獨大，剛性需求不墜，開價平實的產(chǎn)品最受民眾矚目，只要買賣雙方價格認(rèn)知差距縮小，成交機會就會增加。
黃舒衛(wèi)提醒，政府調(diào)控多屋族的措施陸續(xù)上路，持有房地的稅負(fù)將大增，再加上房地合一、實價課稅箭在弦上，多屋族首當(dāng)其衝，建議提早汰弱留強，避免資產(chǎn)減損的情況發(fā)生。近期房地合一稅政策紛擾漸歇，政策方向大致底定，對房市衝擊逐漸消散，有購屋需求的民眾，建議趁目前房價彈性空間大，選擇具備重大建設(shè)題材或是交通便利的區(qū)塊，購屋需求穩(wěn)定，順利成家。
